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FAQs

FAQs

Visa de 5 ans pour investisseurs immobiliers

Depuis 2020, il existe la possibilité pour les investisseurs immobiliers d’obtenir une résidence permanente dans l’émirat de Dubaï. obtenir un droit de séjour permanent renouvelable d’une durée de cinq ans.

La valeur du bien ne doit pas être inférieure au montant de 5 000 000 AED (environ 1 165 000 euros). En outre, le bien doit être détenu en pleine propriété (bail héréditaire n’est pas autorisée) et le prix d’achat doit avoir été payé en totalité par des capitaux propres ; le financement par emprunt n’est pas autorisé.

Le droit de séjour permanent peut également être étendu aux enfants et aux conjoints du bénéficiaire, mais ne donne pas le droit d’exercer une activité rémunérée à Dubaï.

Plus d’informations dans notre article de blog : « Visa de résidence à Dubaï: droit de résidence grâce à un investissement immobilier ».

Visa de 3 ans pour les propriétaires immobiliers (« Taskeen »)

Le programme dit « Taskeen » permet aux investisseurs immobiliers d’obtenir un droit de résidence permanente de trois ans renouvelable dans l’émirat de Dubaï.

La valeur du bien ne doit pas être inférieure à 750 000 AED (environ 175 000 euros). Si le bien est financé par emprunt, au moins 750 000 AED de fonds propres doivent avoir été apportés à l’achat du bien.

En outre, le droit de séjour permanent peut également être étendu aux enfants et aux conjoints du bénéficiaire.

Plus d’informations dans notre article de blog : « Visa de résidence à Dubaï: droit de résidence grâce à un investissement immobilier ».

Dubai visa pour retraités

Depuis le 3 septembre 2020, les retraités du monde entier peuvent s’installer définitivement à Dubaï.

L’octroi d’un soi-disant «visa de retraite» est une nouveauté pour les EAU et nécessite une preuve de stabilité financière ou de possession d’une propriété à Dubaï.

La stabilité financière est définie comme un revenu mensuel de 20 000 AED ou plus ou un actif liquide de 1 000 000 AED ou plus.
Une propriété située à Dubaï est également éligible pour un visa de retraite si elle dépasse 2 000 000 AED.

De plus amples informations sur le droit de résidence permanente des retraités sont disponibles sur le portail gouvernemental «Prendre sa retraite à Dubaï» (anglais).

Retour sur investissement (« ROI »)

Le ROI calcule le rendement d’un investissement en rapportant le bénéfice de l’investissement au capital utilisé. Il est calculé comme suit : (revenus (par ex. loyer)) – (coûts de l’investissement (par ex. entretien)) / volume total de l’investissement.

Common Areas (espaces communs)

Les zones communes sont définies comme les zones qui sont utilisées conjointement dans les immeubles en copropriété par les résidents et les propriétaires. Il s’agit généralement de zones telles que les entrées, les salles de fitness, la piscine ainsi que les escaliers et les couloirs.

Les parties communes sont gérées par l’association des propriétaires et les coûts d’entretien et de réparation (frais de gestion) sont facturés aux propriétaires au prorata.

Contrat de vente et d’achat (Sale and Purchase Agreement: SPA)

Contrat d’achat contenant toutes les réglementations pertinentes pour l’achat de biens immobiliers sur plan à Dubaï. Cela comprend le prix d’achat, les autres conditions contractuelles accessoires et les conditions de paiement. Un contrat de vente et d’achat (SPA) est généralement utilisée dans les transactions sur plan entre les acheteurs et les promoteurs de projets.

Sous-développeur (développeur de sous-projets)

Les promoteurs de projets de bâtiments individuels ou de complexes de bâtiments au sein d’une communauté de maîtres. En ce qui concerne la planification et la construction, le développeur de sous-projets est tenu de respecter les spécifications du développeur de projets principal respectif.

Locataire (locataire)

Une personne (usage résidentiel) ou une société (commercial, bureau) qui vit dans un bien loué ou qui l’utilise d’une autre manière.

Yield (rendement)

Exprimé en pourcentage, le rendement est le bénéfice généré par le bien par rapport au capital utilisé. Il est calculé en comparant le rendement net – généralement les loyers moins les coûts pertinents – avec le capital utilisé (prix de la transaction plus les frais de service) (voir aussi « RCI« ).

Wear and Tear (usure normale)

L’usure normale due à l’utilisation normale du bien de location par le locataire. Selon la loi sur les loyers de Dubaï, le locataire n’est pas tenu d’indemniser le bailleur pour l’usure normale du bien loué.

Valuation (évaluation)

L’évaluation ou l’estimation d’un bien immobilier est effectuée par un évaluateur professionnel, qui utilise à cette fin différentes méthodes, selon le type de bien.

L’évaluation est généralement utilisée pour déterminer de manière neutre la valeur d’un bien et est généralement commandée par les prêteurs ou d’autres parties impliquées dans une transaction immobilière.

Unified Sales Contract (contrat de vente standard)

Voir également le « Formulaire F« 

Transfert (transfert de propriété)

Procédure par laquelle les parties impliquées dans une transaction d’achat (vendeur, acheteur, prêteur ou leurs représentants légaux, le cas échéant) font des démarches auprès du Département foncier de Dubaï (ou d’un agent fiduciaire autorisé) pour transférer la propriété d’un bien à l’acheteur.

Cette procédure implique également le paiement des montants dus à chaque partie.

Property Management (Gestion de la propriété)

Service offert aux propriétaires de biens immobiliers, qui comprend généralement la gestion des baux, l’entretien et les réparations techniques, ainsi que les services comptables liés à la gestion d’un bien immobilier.

Power of Attorney („PoA“) (Procuration)

Les transactions immobilières à Dubaï peuvent être effectuées au moyen d’une procuration. Une procuration est la désignation officielle d’une tierce personne (mandataire) par le mandant dans le but de représenter le mandant en son absence dans l’exécution des opérations juridiques.

En conséquence, le mandataire acquiert le pouvoir d’effectuer des opérations juridiques au nom du mandant. Aux EAU, les procurations sont généralement soumises à l’exigence formelle de la signature d’un acte notarié et de la légalisation. En outre, le département foncier de Dubaï n’accepte que les procurations qui précisent la propriété et la transaction en question et qui ne sont pas valables plus de deux ans.

Les procurations délivrées en France peuvent être traduites et converties en un document valable aux EAU conformément à la procédure de légalisation spécifiée par le ministère des affaires étrangères des EAU.

Non-Disclosure Agreement („NDA“) (Accord de non-divulgation)

L’objectif de l’accord de non-divulgation est la divulgation d’informations confidentielles et non publiques des parties dans le cadre de l’initiation et/ou de l’exécution d’une transaction commerciale (par exemple, l’achat de biens immobiliers). Il réglemente en détail les droits et obligations des parties respectives.

Mixed-use Development (Zone de développement à usage mixte)

Zone de développement ou ensemble de bâtiments pour lesquels plusieurs types d’utilisation sont prévus, tels que des habitations, des bureaux et des commerces. Le type d’utilisation peut être défini en fonction de la zone de développement (communauté) ou du complexe de bâtiments.

Master Developer (développeur principal du projet)

Le développeur de projet est chargé du développement d’une communauté de maître (zone autonome). Le maître d’œuvre met en œuvre les exigences en matière d’urbanisme au sein de la communauté de maître et est responsable, entre autres, de la création de l’infrastructure et de la fourniture de connexions au réseau.

Letter of Intent (Lettre d’intention)

Accord écrit temporaire entre deux parties (par exemple, l’acheteur et le vendeur) définissant les conditions dans lesquelles l’acheteur est disposé à acheter le bien à l’acheteur. Si une LdI prend la forme d’un contrat écrit, elle n’est généralement pas pleinement contraignante pour les parties.

Lessor (bailleur)

Terme alternatif pour « propriétaire ».

Lessee (Locataire)

« Lessee » est le terme anglais alternatif pour « locataire ».

Lender (Prêteur)

Une banque ou une autre institution financière qui accorde un prêt dans le but d’acquérir un bien immobilier.

Property Register (Cadastre)

Registre tenu par le Département foncier de Dubaï, qui contient, entre autres, la description et la localisation d’une propriété, ainsi que les droits qui lui sont attribués.

Gross Rent Multiplier („GRM“) (Multiplicateur de loyer brut)

Le multiplicateur brut met le prix d’un bien immobilier en relation avec le loyer brut qui peut être atteint, les charges courantes n’étant pas prises en compte. (Multiple brut = prix de l’immobilier / loyer brut pouvant être atteint). Un multiplicateur plus faible implique un rendement brut plus élevé de l’investissement immobilier.

Formulaire F (Formulaire F) Contrat de vente standardisé lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï

Contrat standardisé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier à Dubaï, qui décrit en détail les conditions de la transaction immobilière (également connu sous le nom de « contrat de vente unifié »).

Form B (Formulaire B) Contrat d’agent immobilier Achat de biens immobiliers Dubaï

Un contrat (contrat de courtage) par lequel l’acheteur et l’agent immobilier conviennent d’acheter un bien immobilier ou d’agir en tant que médiateur pour son achat.

Form A (Formulaire A) Accord de courtage pour l’achat de biens immobiliers à Dubaï

Contrat par lequel le vendeur et le courtier à Dubaï s’engagent à mettre en vente un bien immobilier.

Foreclosure (Zwangsvollstreckung) im Emirat Dubai

Procédure par laquelle le prêteur obtient la reprise de la garantie (biens immobiliers) en cas de défaut de paiement du principal.

Final Offer Letter (Offre de financement) pour l’achat de biens

Document d’offre émis par le prêteur, qui informe l’acheteur (titulaire du prêt hypothécaire) de l’engagement à fournir un financement pour l’achat d’une propriété à Dubaï (prêt hypothécaire) selon les détails supplémentaires fournis (objet du prêt, garantie, taux d’intérêt, durée).

Avant de recevoir l’offre finale de financement pour l’achat d’une propriété à Dubaï, une approbation préalable (« pre-approval ») doit être obtenue de la banque. Cette étape est suivie de négociations sur le prix d’achat et d’un accord entre l’acheteur et le vendeur au moyen d’un protocole d’accord (MoU).

Commission (Commission ) – Achat/location de biens immobiliers à Dubaï

La commission est la rémunération perçue pour le courtage d’une transaction immobilière dans l’émirat de Dubaï (par exemple, achat/vente ou location). La commission est généralement déterminée en pourcentage de la transaction concernée. Seuls les courtiers enregistrés auprès de RERA (« courtiers ») sont autorisés à percevoir une commission.

Depuis le 01.01.2018, la commission à payer est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 5 %.

CAP Rate („Capitalization Rate“)

Le CAP rate est le rapport entre le revenu net et le prix d’achat d’un bien, les frais d’exploitation étant pris en compte par opposition au rendement brut, mais pas les frais accessoires d’acquisition par opposition au rendement net. Un CAP rate plus élevé correspond à un rendement plus élevé (« RCI »).

Courtier (agent) en immobilier dans l’émirat de Dubaï

Dans l’Émirat de Dubaï, un agent (agent immobilier) est une personne qui agit en tant qu’intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers (marché secondaire) et entre les promoteurs de projets et les acheteurs sur le marché primaire ( » sur plan « ) lors de l’achat de biens immobiliers. Dans l’émirat de Dubaï, toute personne agissant en tant qu’agent immobilier doit être en possession d’une carte RERA et d’une licence d’exploitation du ministère du développement économique (DED).

Transfer Fee (frais de transfert) pour l’achat d’un bien immobilier

Frais de transfert (frais de transfert) pour l’achat d’un bien immobilier
Frais facturés par le département foncier de Dubaï (lien externe) pour le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur.

Actuellement, cette taxe s’élève à 4 % du prix de la transaction et elle est acquittée lors du transfert au Dubai Land Department (lien interne). En général, les parties à la transaction paient les frais à parts égales, sauf si elles en ont convenu autrement par contrat.

Title Deed (Titre de propriété )

Le titre de propriété délivré par le département foncier de Dubaï établit la propriété légale du bien, y compris les restrictions ou obligations (par exemple, les hypothèques).

Les titres de propriété sont délivrés par le département foncier de Dubaï (lien externe) exclusivement pour les propriétés achevées, pour les propriétés sur plan, le propriétaire reçoit un certificat dit Oqood (voir aussi « Oqood »).

Plan de la situation

Plan du site maintenu par le Département foncier de Dubaï dans le registre foncier, qui décrit la disposition des unités respectives ainsi que les zones communes de la propriété en question (maison ou appartement).

Centre de règlement des litiges locatifs (« RDSC ») (Arbitrage pour le règlement des litiges locatifs)

Le Centre de règlement des litiges locatifs (« Rental Dispute Settlement Centre ») offre un service d’arbitrage pour résoudre les litiges locatifs entre locataires et propriétaires et est géré par le Département foncier de Dubaï.

Index des loyers (Rental Index)

Grâce à la publication régulière de l’indice des loyers « RERA« , l’autorité de régulation immobilière de Dubaï fournit aux acteurs du secteur RERA des informations sur les loyers du marché en fonction de la localisation d’un bien immobilier et de sa taille (nombre de pièces).

Le plafond légal des loyers utilise l’indice des loyers RERA comme référence. L’indice des loyers RERA peut être consulté sur le site www.dubailand.gov.ae.

Administrateur de l’enregistrement

Bureau fiduciaire accrédité auprès du Dubai Land Department, proposant l’enregistrement des transactions immobilières en dehors des locaux du DLD et des heures d’ouverture.

Real Estate Regulatory Agency („RERA“)

RERA est la branche réglementaire du Département foncier de Dubaï (DLD). RERA (lien externe) surveille et enregistre les promoteurs de projets, les projets sur plan, les associations de propriétaires, les administrateurs et les locataires. RERA supervise également d’autres activités au sein de l’industrie immobilière de Dubaï.

Owners Association (Association des propriétaires)

L’association des propriétaires (« Owners`Association ») entretient, exploite et gère toutes les zones utilisées en commun dans un immeuble à usage mixte (par exemple un immeuble d’appartements), voir aussi « Zones communes ».

À Dubaï, les associations de propriétaires ainsi que les prestataires de services qu’elles mandatent (sociétés de gestion immobilière) sont soumis aux règles et au contrôle de la RERA, l’autorité de surveillance immobilière.

Oqood

Système d’enregistrement géré par le Dubai Land-Département (lien interne) pour l’achat de propriétés sur plan. Lors de l’enregistrement de la transaction, l’acheteur reçoit un certificat Oqood du Département foncier de Dubaï (lien externe), qui décrit et justifie la créance légale de l’acheteur sur la propriété concernée.

Achat d’un bien immobilier sur plan (« Off-Plan »)

Les biens immobiliers qui sont en construction au moment de l’achat. À Dubaï, un cadre juridique complet a maintenant été créé pour protéger les intérêts des acheteurs lors de l’achat de biens immobiliers en construction.

Les achats sur plan peuvent avoir lieu entre les développeurs de projets et les acheteurs (marché primaire) ou entre deux acheteurs (marché secondaire). Lors de l’achat auprès du promoteur du projet, l’acheteur reçoit le certificat Oqood du ministère des affaires foncières de Dubaï comme preuve de propriété (au lieu du titre de propriété) et est inscrit dans le registre immobilier provisoire du ministère des affaires foncières de Dubaï (lien externe) en tant que propriétaire.

Certificat de non-objection (« NOC »)

Lors de l’achat de biens immobiliers dans l’émirat de Dubaï, le certificat de non-objection (« NOC ») certifie le consentement du promoteur du projet à transférer la propriété de l’unité immobilière. Le promoteur du projet doit demander et obtenir une NOC auprès du Département foncier de Dubaï avant le transfert de propriété par le vendeur.

Ce dernier a le droit de demander une redevance maximale de 5 000 AED pour la délivrance de la CNP (pour les propriétés sur plan). Le cas échéant, la délivrance d’un avis de conformité supplémentaire par le maître d’œuvre peut être requise avant le transfert de propriété.

Le consentement du développeur de projet ne peut être refusé sans raison valable, comme par exemple un retard dans les contributions à l’entretien des espaces communs.

Memorandum of Understanding („MoU“) (Mémorandum d’accord)

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï, le protocole d’accord (MoU) fait partie du contrat d’achat et décrit en détail les conditions de la transaction immobilière. Le protocole d’accord (« MoU ») contient généralement le prix d’achat, les conditions et dates de paiement et d’autres détails de l’accord et est généralement utilisé en plus du « formulaire F » requis par le département foncier de Dubaï.

Mortgagor (Emprunteurs hypothécaires )

Débiteur (« Acheteur ») qui utilise un prêt pour acheter une propriété à Dubaï et qui accepte l’enregistrement d’une charge (hypothèque) sur la propriété située dans l’Émirat de Dubaï comme garantie du prêt. La garantie est inscrite au registre foncier du Dubai Land Department et figure sur le titre de propriété.

Mortgagee (Prêteur)

Institution financière ou banque (« Créancier ») qui accorde un prêt dans le but d’acheter un bien immobilier et qui a une hypothèque sur le bien enregistrée dans le registre foncier du Département immobilier de Dubaï comme garantie pour le prêt. La partie contractante est le débiteur hypothécaire (acheteur de biens immobiliers).

Mortgage (Hypothèque)

Lors de l’achat d’un bien immobilier à Dubaï, l’hypothèque (« Mortgage ») est l’instrument juridique permettant de garantir le prêt utilisé pour l’achat de la propriété. L’hypothèque (charge) sur la propriété est inscrite dans le registre de la propriété au Dubai Land Department (voir aussi « privilège »).

Lien (droit de gage)

Une hypothèque sur la propriété (par exemple pour un prêt) enregistrée dans le registre de la propriété du Département foncier de Dubaï, qui doit être remboursée avant que la propriété ne soit vendue.

Leasehold (Bail emphytéotique)

Une variante de l’achat de biens immobiliers à Dubaï, où le titulaire du bail acquiert la propriété des biens immobiliers (bâtiments), mais pas du terrain qui lui appartient.

La durée typique d’un bail foncier à Dubaï varie entre dix et 99 ans. Un bail peut être transféré pour la durée restante du bail (par exemple, par vente ou héritage).

Le bail est inscrit au registre de la propriété (équivalent du registre foncier allemand) au Dubai Land Department et figure sur le titre de propriété.

Lease (Contrat de location)

Contrat de location entre le propriétaire d’un bien immobilier (loueur) et son locataire, qui réglemente en détail l’utilisation du bien par le locataire ainsi que la durée et la contrepartie (loyer). À Dubaï, il est obligatoire d’utiliser le document standardisé du Dubai Land Department comme contrat de base. Les accords ou spécifications supplémentaires sont généralement consignés dans une annexe (« addendum »).

Le contrat complété, signé par toutes les parties, doit finalement être enregistré dans le système Ejari.

Landlord (Loueur)

Le propriétaire légitime d’une propriété à Dubaï selon le registre des propriétaires du département foncier de Dubaï, qui est louée à un locataire.

Interim Real Estate Register (Registre de propriété provisoire)

Registre de la propriété auprès du Département foncier de Dubaï pour les propriétés acquises sur plan à Dubaï et encore en construction (voir aussi « Oqood »).

Ijara – Financement immobilier à Dubaï par location-vente

La location-vente est également envisagée pour le financement de l’immobilier à Dubaï depuis 2019. Dans l’Émirat de Dubaï, la location-vente est mise en œuvre par le biais d’une variante de financement immobilier conforme à la charia (variante de la location-vente), dans laquelle le prêteur (propriétaire ou vendeur) loue le bien à l’emprunteur (locataire ou acheteur) jusqu’à ce que le prêt immobilier soit entièrement remboursé. Le Département foncier de Dubaï (DLD) émet un titre de propriété spécial appelé « Ijara » pour ces transactions structurées de location-vente.

Titres de propriété en pleine propriété – acheter une propriété à Dubaï

Une variante du titre de propriété, en vertu duquel le propriétaire acquiert la propriété du terrain et des bâtiments qui s’y trouvent pour une période indéterminée (par opposition au « bail », en vertu duquel seule la propriété du bâtiment peut être acquise, mais pas celle du terrain). Le titre de propriété est inscrit dans le registre des propriétés du Département foncier de Dubaï et la détention de la propriété est attestée par un certificat (« Title Deed »).

En outre, les zones franches (« zones désignées ») se caractérisent par le fait que les citoyens non membres du CCG peuvent également acquérir la propriété de ces biens. Les zones typiques de propriété franche sont la marina de Dubaï, Palm Jumeirah et Emirates Living, JLT, Business Bay, le centre-ville de Dubaï, le port de Dubaï Creek et pratiquement toutes les communautés de Dubaï Land. Il s’agit là encore d’Arabian Ranches, Jumeirah Golf Estates, Mudon, Dubai Sports City, IMPZ, The Villa et Villanova (liste non exhaustive).

Escrow Agent (Agent fiduciaire)

Une banque ou une autre institution financière enregistrée auprès du Dubai Land Department (dubailand) et autorisée à tenir des comptes fiduciaires (« Escrow Accounts« ) .

Escrow Account (Compte séquestre) – Immobilier sur plan Dubaï

Lors de l’achat de propriétés  » sur plan  » à Dubaï (propriétés en construction), les paiements doivent être effectués exclusivement sur des comptes bloqués. Les comptes séquestre sont tenus par les développeurs de projets dans des banques locales, spécialement agréées et enregistrées auprès de la RERA.

L’utilisation des fonds déposés sur les comptes bloqués est soumise à la réglementation et au contrôle du RERA.

EJARI – Enregistrement des contrats de location à Dubaï

L’EJARI est un système mis en place et maintenu par RERA pour l’enregistrement des contrats de location à Dubaï. L’enregistrement des contrats existants est désormais une condition obligatoire pour l’achat d’électricité et d’eau. En outre, l’enregistrement auprès de l’EJARI est nécessaire pour mener une procédure devant le Centre de règlement des litiges locatifs (lien externe).

Dubai Land Department (DLD) – Bureau des affaires immobilières

Le Département foncier de Dubaï (DLD) est responsable, entre autres, de l’enregistrement des transactions immobilières (achat/vente de biens immobiliers) ainsi que de leur inscription au registre foncier et de la délivrance du titre de propriété correspondant.

En outre, le DLD publie des règlements d’application relatifs aux lois sur l’immobilier et fournit une gamme de services à l’industrie immobilière de Dubaï.

Designated Area (Freehold-Immobilier en pleine propriété à Dubaï)

Les zones désignées, également appelées « Freehold Areas », sont des zones de l’émirat de Dubaï où les citoyens non membres du CCG peuvent acquérir la pleine propriété de biens immobiliers.

La propriété de biens immobiliers à Dubaï est prouvée par ce que l’on appelle le « Title Deed ». Après le transfert de propriété, la propriété est inscrite dans le registre des propriétaires (cadastre) au Département foncier de Dubaï.

Collateral (Garantie) – Financement immobilier Dubaï

À Dubaï, une garantie est généralement donnée au prêteur pour garantir un financement immobilier. Si un prêt bancaire est utilisé pour l’achat d’un bien immobilier (hypothèque), le bien sert à garantir le prêt correspondant.

Numéro d’enregistrement de courtier pour les agents immobiliers à Dubaï

À Dubaï, un numéro d’enregistrement de courtier est attribué à chaque agent immobilier (« courtier ») qui est régulièrement actif et titulaire d’une licence RERA. Ce numéro doit être mentionné sur tous les supports marketing utilisés, ainsi que le numéro d’enregistrement du bureau (ORN , Office Registration Number).