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Dubai - Oase im Meer der Verschuldung?

Kontra Enteignung – Plädoyer für Sachwerte im EU-Ausland

 

Im Bundesland Berlin wurde nun erstmals die Enteignung von Immobilieneigentümern ins Gespräch gebracht. Diverse Initiativen sowie Politiker betreiben die Herbeiführung eines Volksentscheids hierüber, unter anderem unterstützt von den Regierungsbeteiligten „Die Linke“ und den Grünen.Die Fraktion “Die Grünen”:

„Wir halten Enteignungen als Ultima Ratio und die Vergesellschaftung von Wohnraum für ein legitimes Instrument.“

Hohe Staatsverschuldung als Risiko

Ungemach droht Vermögenden in Deutschland aber auch von anderer Seite. Die de facto bereits über den Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM) herbeigeführte Haftungsunion, die weiters über europaweite Haftungsmechanismen für marode Banken („Bankenunion“) erweitert wird, birgt erhebliche Risiken im Falle einer neuen Finanzkrise.

So hat das Beispiel Zypern deutlich gezeigt, dass Enteignungen in Zeiten elektronischen Geldes buchstäblich über Nacht erfolgen können.

Wer bis dato ein solches Szenario in Deutschland für undenkbar hält, sei daran erinnert, dass der Chef der Eurogruppe, Jeroen Dijsselbloem, in 2013 freimütig sagte, die durchgeführte Maßnahme (des staatlichen Zugriffs auf die Bankkonten der Zyprioten) habe „Modellcharakter“.

Krisenschutz: Sachwerte außerhalb der EU

Daher ist offensichtlich, dass für den Kapitalanleger Handlungsbedarf besteht, bevor der Krisenfall eintritt und eine Enteignung vollzogen wird.

In Anbetracht der beschriebenen Risiken ist es jedem Kapitalanleger dringend anzuraten, für Teile seines Vermögens Geldanlagen im EU-Ausland in Erwägung zu ziehen. Dabei sollten in der aktuellen Konjunkturphase Sachwerte wie Immobilien und Edelmetalle im Fokus stehen. Hierzu zählen beispielsweise auch Finanzinnovationen, die Edelmetallkonten mit physischer Verwahrung an Standorten wie der Schweiz, Hongkong und Singapur mit bargeldlosen Zahlungsfunktionen verknüpfen. Hierzu zählen mittlerweile auch Funktionen zur Zahlung mittels Bitcoin und anderen Kryptowährungen.

Antizyklische Investition

Besonders Anleger, die bei der Verlagerung von Teilen ihres Vermögens auf der Suche nach Zielen für eine Immobilieninvestition im EU-Ausland sind, sollten in der aktuellen Marktphase die Option Dubai genauer untersuchen. Dubai bietet nach einer fünf Jahre dauernden Preiskorrektur außerordentlich günstige Quadratmeterpreise sowie eine der weltweit höchsten Mietrenditen.

So weist der PIRI 100 Index des Immobilienanalysten Knight Frank nach, dass der Quadratmeterpreis für Luxusimmobilien in Berlin im Dezember 2018 im Schnitt mit rund 95,88% höher ausfällt als in Dubai.

Gleichzeitig belegen die VAE den zweiten Platz im Ranking von Numbeo über die weltweit höchsten Bruttomietrenditen (10,24% innerstädtisch) für Immobilieneigentum, in Deutschland müssen sich Immobilieninvestoren gemäß dieser Erhebung mit durchschnittlich 3,34% bescheiden.

Insofern verwundert es nicht, dass eine Reihe institutioneller Investoren Dubai jüngst wieder als Kaufgelegenheit eingestuft haben. So kommentierte erst kürzlich der Londoner Vermögensverwalter RWC Partners gegenüber Bloomberg: „Wir denken, die VAE haben den Tiefpunkt des Immobilienzyklus erreicht. Wir haben diese Gelegenheit genutzt, um einige unserer saudischen Bestände zu reduzieren und diese wieder in VAE-Immobilienaktien zu investieren“.

Aber auch weitere Vorteile sprechen für Dubai:

  • Keine lokale Besteuerung auf Mieterträge oder Erträge aus Verkauf, keine Kapitalverkehrskontrollen
  • Drehscheibe Nr. 1 für Handel, Tourismus und Logistik in der wachstumsstarken Region
  • Gewährung von Residence Visa für Immobilieneigentümer (Auswanderungsoption)
  • Hohe politische Stabilität, Rechtssicherheit und Lebensqualität, minimale Kriminalitätsrate.

Abschließende Überlegungen

Da Dubai auf die Besteuerung der laufenden Einkünfte aus der Immobilie verzichtet und das bestehende DBA die Anrechnungsmethode vorsieht, sind Erträge aus Vermietung und Verpachtung voll in Deutschland steuerpflichtig.

Will man sein Auslandsinvestment dem deutschen Fiskus zunächst nicht offenlegen, ohne sich auf steuerrechtliches Glatteis zu begeben, besteht die Möglichkeit, direkt in Off-Plan Immobilien zu investieren. Der Vorteil: Bis zur Fertigstellung – je nach Projekt und Status bis zu drei Jahre nach Investition – werden keine steuerbaren Erträge realisiert, somit entstehen bis auf Weiteres weder Steuer- noch Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber.

Selbst die Off-Plan Angebote der namhaftesten Projektentwickler wie Emaar und Dubai Properties sind gegenüber dem Preisniveau von Zweitmarktimmobilien nochmals mit einem satten Abschlag bepreist und bieten darüber hinaus oft überaus attraktive Zahlpläne. So kann oftmals die Zahlung von z.B. 50% des Kaufpreises bis zu fünf Jahre nach Übergabe der Immobilie erfolgen.

Der günstige Einkaufspreis sowie die im Zeitablauf geringe Kapitalbindung sorgen dabei für eine hohe Eigenkapitalrendite. Hinzu kommt, dass die Mieteinnahmen die Folgeraten nach Übergabe im besten Fall selbst ohne weitere Bankfinanzierung komplett decken.