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UBS Bank (Schweiz)

UBS Real Estate Bubble Index 2021: Dubai als einziger Standort “unterbewertet”

Das diesjährige Update des „UBS Global Real Estate Bubble Index“ bewertet Dubai als die Metropole mit dem geringsten Immobilien-Blasenrisiko weltweit. Interessanterweise stuft UBS in seiner Analyse 2021 den Immobilienmarkt Dubais attraktiver ein als im Vorjahr, obwohl Ende 2020 ein dynamischer Preisauftrieb in dem Emirat eingesetzt hatte.

Trotz Aufwärtstrend: Dubais Immobilien “unterbewertet”

Der Indexwert für Dubai veränderte sich seit dem Jahr 2020 von -0,4 auf -0,57, so dass der Immobilienstandort Dubai in diesem Jahr den letzten Platz im UBS-Ranking der 25 am kritischsten bewerteten Großstädte der Welt belegt, während im Vorjahr Chicago noch als günstiger eingestuft worden war. Damit ist Dubai die einzige der 25 betrachteten Großstädte weltweit, die einen negativen Indexwert sowie den Status “unterbewertet” erreicht.

Pandemie als Risikofaktor für überbewertete Immobilienmärkte

Die zweifelhaften Spitzenreiter der Erhebung sind in diesem Jahr Frankfurt, Toronto und Hong Kong, gefolgt von München, Zürich und Vancouver.

Durchschnittlich legten die Immobilienpreise in den betrachteten Märkten zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 inflationsbereinigt um 6% zu. Standorte wie Paris, New York und San Francisco verzeichnen sogar zweistellig prozentuale Zuwächse, was nach Ansicht der UBS als nicht nachhaltig zu betrachten ist.

Besonders im Hinblick auf die überbewerteten Standorte sehen die Autoren der Studie eine durch die Pandemie beschleunigte, vielerorts bereits beobachtete Verlagerung der Immobiliennachfrage von den Zentren hin zur Peripherie als Problem an. Hiermit einher gingen geringere verfügbare Einkommen der Haushalte, die vielfach bereits zu rückläufigen Mietpreisniveaus sowie höheren Leerstandsraten führten.

Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie, kommentierte mit Blick auf die überbewerteten Städte – insbesondere in Deutschland:

Selbst unter der Annahme weiterhin günstiger Fremdkapitalzinsen sehen wir eine lange Durstsrecke für das Gros der städtischen Wohnungsmärkte als mehr und mehr wahrscheinlich an.

Zusammengefasst

Weltweites Blasenrisiko in Immobilienmärkten (nach Städten) 2021

Weltweites Blasenrisiko nach Städten (Quelle: UBS)

Die Einstufung Dubais als unterbewertet mag zunächst verwundern angesichts der seit Erreichen des zyklischen Tiefs (etwa im dritten Quartal 2020) vollzogenen Preissteigerungen bei Immobilien in Dubai.

Allerdings ist das Verhältnis von Einkaufspreisen zu Mieten (“Price-rent-ratio”) in Dubai nach wie vor sehr günstig und weist eine weiterhin fallende Tendenz auf, was eine stärkere Zunahme der durchschnittlichen Mieten gegenüber den Kaufpreisen indiziert.

Als weitere Pluspunkte für den Immobilienmarkt Dubais sehen die Analysten der UBS den deutlichen Ölpreisanstieg, bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital, eine weiterhin dynamische konjunkturelle Entwicklung in Dubai sowie gebremste Bauaktivitäten.

Wir sehen darüber hinaus einen weiteren Faktor als vermehrt relevant an, der in der UBS-Studie jedoch keine Erwähnung findet: Das Emirat Dubai hat sich einen Namen als Champion bei der Bewältigung der Gesundheitskrise unter Einsatz minimaler Einschränkungen gemacht.

Während klassische Auswanderungsziele wie Australien, Kanada und Neuseeland entweder aufgrund geschlossener Grenzen komplett ausfallen oder angesichts massiver Freiheitseinschränkungen weitaus unattraktiver für Auswanderer geworden sind, hat Dubai die Anforderungen an die Erlangung des Residences Status erneut stark gesenkt.

Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass die Immobiliennachfrage in Dubai aufgrund von Zuwanderung auch auf mittlere Sicht sehr dynamisch verlaufen wird.